Quando generalmente si firma un contratto, che sia di acquisto o di locazione, viene spesso versata una caparra. In questo articolo vogliamo fare un po’ di chiarezza su cos’è la caparra confirmatoria, come funziona e quali differenze ci sono rispetto alla caparra penitenziale.
Nella compravendita immobiliare, comprendere bene questi aspetti è fondamentale per evitare incomprensioni o problematiche future tra le parti.
Cos’è la caparra confirmatoria
La caparra confirmatoria consiste in una somma di denaro oppure in una quantità di cose fungibili che, al momento della stipula di un contratto, una parte consegna all’altra come garanzia della serietà dell’accordo raggiunto.
La sua funzione principale è quella di tutelare entrambe le parti in caso di inadempimento contrattuale.
La caparra confirmatoria è disciplinata dall’art. 1385 del Codice Civile.
Art. 1385 Codice Civile
A cosa serve la caparra confirmatoria in un contratto
La caparra confirmatoria svolge principalmente tre funzioni:
- funzione di garanzia;
- funzione di autotutela;
- funzione di predeterminazione del danno.
In pratica rappresenta una tutela immediata per la parte non inadempiente senza dover necessariamente affrontare subito un procedimento giudiziario.
Caparra confirmatoria nella compravendita immobiliare
Nel settore immobiliare la caparra confirmatoria viene utilizzata molto frequentemente:
- nelle proposte di acquisto;
- nei preliminari di compravendita;
- nei contratti di locazione.
Se il contratto viene regolarmente concluso, la caparra confirmatoria viene normalmente considerata un anticipo sul prezzo di vendita dell’immobile.
Per questo motivo è importante leggere con attenzione tutte le clausole contrattuali prima della firma, possibilmente con il supporto di professionisti del settore immobiliare.
Cosa succede se il contratto va a buon fine
Quando entrambe le parti rispettano gli accordi contrattuali:
- la caparra viene imputata al prezzo finale;
- oppure restituita secondo quanto previsto dal contratto.
Nella compravendita immobiliare, generalmente la somma versata viene scalata dal prezzo complessivo dell’immobile.
Cosa succede in caso di inadempimento
In caso di mancato rispetto del contratto, occorre distinguere due situazioni diverse.
Se è inadempiente chi ha versato la caparra
La parte che ha ricevuto la caparra può:
- recedere dal contratto;
- trattenere la caparra ricevuta.
In questo caso la caparra assume funzione di risarcimento forfettario del danno.
Se è inadempiente chi ha ricevuto la caparra
La parte non inadempiente può:
- recedere dal contratto;
- chiedere il doppio della caparra versata.
Anche in questo caso la funzione è quella di tutelare rapidamente la parte danneggiata.
Quando si può chiedere il doppio della caparra
Il doppio della caparra può essere richiesto quando l’inadempimento è imputabile alla parte che ha ricevuto la somma.
Si tratta di una tutela prevista direttamente dalla legge, senza necessità immediata di dimostrare il danno effettivamente subito.
Caparra confirmatoria e risarcimento del danno
La parte non inadempiente può anche scegliere di:
- non recedere dal contratto;
- chiedere l’esecuzione dell’accordo;
- richiedere la risoluzione del contratto;
- domandare il risarcimento del danno secondo le regole ordinarie.
Questa possibilità è prevista dall’art. 1385 comma 3 del Codice Civile.
Differenza tra caparra confirmatoria e caparra penitenziale
La differenza principale è molto importante.
La caparra confirmatoria rappresenta una tutela contro l’inadempimento.
La caparra penitenziale, invece, rappresenta il corrispettivo del diritto di recesso.
Questo significa che la caparra penitenziale non nasce per risarcire un danno, ma per consentire ad una parte di sciogliersi legittimamente dal contratto.
Cos’è la caparra penitenziale
La caparra penitenziale è disciplinata dall’art. 1386 del Codice Civile.
Art. 1386 Codice Civile
Consiste in una somma di denaro o in beni fungibili versati al momento della conclusione del contratto quale corrispettivo del diritto di recesso.
In pratica:
- chi recede perde la caparra versata;
- se recede chi l’ha ricevuta, dovrà restituire il doppio della caparra.
Diversamente dalla caparra confirmatoria, però, non si tratta di un risarcimento del danno per inadempimento.
Caparra confirmatoria, caparra penitenziale e clausola penale: differenze
La caparra confirmatoria si distingue anche dalla clausola penale.
Infatti:
- la clausola penale predetermina il danno risarcibile;
- la caparra confirmatoria consente alla parte non inadempiente una tutela immediata;
- la caparra penitenziale disciplina il diritto di recesso.
Sono strumenti simili ma con finalità giuridiche differenti.
Perché è importante farsi seguire da un professionista
Nelle compravendite immobiliari, una gestione superficiale della caparra può generare:
- contenziosi;
- perdite economiche;
- problematiche legali;
- difficoltà nella conclusione dell’affare.
Per questo motivo è sempre consigliabile affidarsi a professionisti esperti che sappiano redigere correttamente proposte e preliminari.
Se vuoi approfondire anche il tema della conformità urbanistica o delle verifiche preliminari prima della vendita, puoi visitare FRIMM Flaminio.
Conclusione
La caparra confirmatoria rappresenta uno degli strumenti più utilizzati nei contratti immobiliari perché tutela entrambe le parti e garantisce maggiore serietà agli accordi.
Comprendere bene la differenza tra caparra confirmatoria e caparra penitenziale è fondamentale per affrontare una compravendita in modo più consapevole e sicuro.
Se desideri ricevere una consulenza immobiliare professionale o una valutazione gratuita della tua casa, puoi contattare FRIMM Flaminio Valutazione Casa.
