La normativa che riguarda l’agibilità è racchiusa in soli due articoli di legge, ma comprende al suo interno molteplici sfaccettature e condizioni intrinseche che un immobile deve necessariamente assicurare, che comportano un’attenzione ed una competenza tecnica notevole.
La normativa che riguarda l’agibilità è racchiusa in pochi articoli di legge, ma comprende molteplici aspetti tecnici che richiedono attenzione e competenza.
In questo articolo, vorrei fornire risposte semplici e approfondimenti su questo interessante argomento.
Il certificato di agibilità è uno dei documenti più importanti da verificare quando si parla di compravendita immobiliare, perché attesta le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico e conformità degli impianti di un immobile.
E’ divenuto requisito essenziale per gli immobili ad uso commerciale ed in particolare per l’apertura di nuove attività commerciali (negozi, laboratori..) od attività extra alberghiere (B&B, casa vacanze..) di cui parliamo ampiamente qui.
La normativa di riferimento è il recente Dlgs 222/2016 che va a modificare gli ex artt. 24 e 25 del DPR 380/2001. La richiesta deve essere presentata entro 15 gg dal “collaudo e fine lavori” delle opere e pertanto racchiude al suo interno tutti i requisiti di legge predetti, che ne garantiscono la piena utilizzabilità e vivibilità dei locali.
Ma il termine esatto da utilizzare è Agibilità o Abitabilità?
Il certificato di abitabilità è stato istituito dal Decreto n. 1265 del 1934, che richiedeva implicitamente all’articolo 220 che “ogni immobile dovesse divenire abitabile”. Di conseguenza, il termine “certificato di abitabilità” è stato utilizzato per indicare tutti i tipi di immobili, senza distinzione di destinazione
In seguito all’approvazione della Legge Ponte n. 765/1967, è stato istituito per la prima volta il duplice termine di “Abitabilità” per le proprietà a uso residenziale e di “Agibilità” per quelle a uso commerciale o industriale. Questo concetto è stato confermato in diversi momenti, tra cui alcuni commi della legge fondamentale del condono edilizio, la L. 47/85, e nella principale legge che regola la relazione degli impianti, la 46/90.
In passato, l’uso di due termini differenti, Agibilità ed Abitabilità, ha spesso portato a confusione e difficoltà nell’applicazione delle norme. Solo dopo numerose sentenze e circolari interpretative si è stabilito che, nonostante i termini fossero distinti, il risultato finale fosse praticamente lo stesso. Pertanto, con il processo di semplificazione del Testo Unico per l’Edilizia, ai sensi dell’ex art. 24 DPR 380/2001, è stata definitivamente adottata la terminologia Agibilità, indipendentemente dalla destinazione d’uso dell’immobile.
Quando è obbligatorio possedere il certificato di agibilità?
Attraverso la luce dei tempi passati, possiamo rassicurare serenamente che l’abitabilità non risulta obbligatoria sotto il profilo urbanistico (a differenza del profilo di commercializzazione del bene, di cui si parlerà in seguito), per immobili costruiti prima del 1934, anno in cui il certificato è stato istituito. Tuttavia, è necessario che l’immobile mantenga inalterate le sue condizioni edilizie (igienico-sanitarie, della sicurezza ed impiantistiche) fino ai giorni nostri, accertate da documentazione storica probante. Inoltre, il certificato deve essere “aggiornato”.
Nel contesto di una compravendita immobiliare, la presenza del certificato di agibilità ha un impatto significativo sulla commercializzazione della proprietà. Sebbene non esista una normativa specifica che richieda il possesso di tale certificato al momento del trasferimento della proprietà, è stato affermato in diverse occasioni che tale documento conferma l’utilizzabilità e la vivibilità degli spazi abitativi. La presenza o l’assenza di tale certificato può influire notevolmente sul prezzo di vendita del bene.
E’ dunque consigliato di divulgare sin da subito l’assenza del certificato di agibilità in una trattativa immobiliare e di farne menzione nella fase di “proposta”. In questa fase, le parti accettano congiuntamente e formalmente la situazione, concordando di concludere l’affare, eventualmente rideterminando il prezzo in base a ciò. Inoltre, si dovrà indicare chi avrà l’onere di provvedere ai futuri adempimenti amministrativi per richiedere il certificato.
Per richiedere il Certificato di Agibilità posso agire singolarmente oppure sono vincolato al Condominio?
In passato, l’ufficio tecnico rilasciava l’agibilità solo in riferimento al titolo urbanistico specifico che legittimava l’edificio. Ad esempio, se un Permesso a Costruire riguardava due edifici, era obbligatorio ottenere l’agibilità per entrambi gli edifici. Tuttavia, grazie al Decreto del Fare, D.L. 69/2013, è possibile richiedere l’ottenimento di un’agibilità parziale solo per l’unità immobiliare di nostro interesse, indipendentemente dal fatto che l’edificio sia “regolare” o frutto di una “sanatoria edilizia”.
Come si richiede ad oggi il certificato di Agibilità?
Attraverso il decreto legislativo 222/2016 volto a semplificare le procedure amministrative, il rilascio del certificato di Agibilità è stato reso più immediato. Ora è possibile richiederlo tramite Segnalazione Certificata di Inizio Attività (S.C.I.A.) firmata da un tecnico abilitato, il quale, dopo aver verificato i requisiti dell’unità immobiliare o dell’edificio, provvederà ad asseverare l’Agibilità sotto la sua responsabilità.
Nella luce di ciò che è stato detto, sebbene in modo generale, si percepisce l’importanza del Certificato di Agibilità all’interno di una negoziazione immobiliare. Questo documento “finale” abbraccia numerosi settori, tra cui l’Urbanistica, il Regolamento d’Igiene, il Catasto, il risparmio energetico. La sua compilazione richiede l’armonizzazione e l’integrazione di tutti i certificati e documenti pertinenti all’immobile in questione, senza trascurare i documenti minimi che le parti devono garantire prima del rogito notarile. È un compito che deve essere svolto da professionisti abilitati con cura e attenzione.
Prima di vendere casa è importante controllare anche altri aspetti tecnici e documentali. Per questo motivo potrebbe esserti utile leggere anche la nostra guida sulle categorie catastali immobili, l’approfondimento su come preparare casa per venderla e l’articolo dedicato a vendere casa ereditata: documenti e problemi più comuni.
