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Il certificato di agibilità nella compravendita

Certificato agibilità nella compravendita

Il certificato di agibilità di un immobile è un documento molto importante, sicuramente il più “completo”, perché “..ne garantisce le condizioni di igiene e salubrità degli ambienti, del risparmio energetico, delle condizioni impiantistiche e della sicurezza”, andando ad abbracciare molteplici settori come l’Urbanistica (anche Condono edilizio), il Regolamento d’Igiene, il Catasto, il risparmio energetico.

E’ oramai materia controversa all’ordine del giorno e spesso oggetto di diatribe immobiliari, specie per quanto riguarda la compravendita di immobili ad uso residenziale/abitativo, dove si riscontra che molti Enti bancari ne prediligono la presenza per l’approvazione di un mutuo ipotecario; è divenuto requisito essenziale per gli immobili ad uso commerciale od attività extra alberghiere.

Certificato di agibilità

L’abitabilità non si ritiene obbligatoria sotto il profilo urbanistico (diverso dal profilo della commerciabilità del bene, di cui si parla di seguito), qualora l’ immobile in esame fosse stato costruito in data antecedente all’entrata in vigore della norma che l’ha istituita (1934) ed avesse mantenuto le sue condizioni edilizie (igienico sanitarie, della sicurezza ed impiantistiche) inalterate fino ai giorni nostri; il certificato deve essere altresì “aggiornato” a seguito di qualsiasi intervento edilizio che ne abbia modificato i requisiti normativi essenziali (igienico-sanitari, impiantistici, del risparmio energetico e della sicurezza), come ad esempio nel caso dello spostamento di un bagno o di una cucina, l’installazione di un impianto fotovoltaico, oppure il rifacimento ex novo di un impianto elettrico.

Sotto il profilo della commerciabilità del bene all’interno di una compravendita immobiliare, la presenza o meno di tale certificato incide in maniera importante nelle dinamiche di una trattativa dove anche se è vero che ad oggi non esiste una norma specifica che vincoli il passaggio di proprietà dello stesso al possesso del certificato di agibilità, è altrettanto chiarito in più di un’occasione che tale documento attesta con l’”utilizzabilità e vivibilità degli ambienti”, la certezza del legittimo godimento (immediato) del bene, presupposto per la sua “commerciabilità economica”: pertanto la sua presenza o meno può incidere in maniera tangibile, anche sul prezzo di vendita.

E’ pertanto consigliato di pubblicizzare fin da subito l’assenza del certificato di agibilità all’interno di una trattativa immobiliare e di farne menzione già in fase di “proposta”, nelle modalità più opportune previste anche dall’esperienza del mediatore immobiliare incaricato.

Oggi, grazie al “Decreto del Fare” D.L. 69/2013, è possibile ottenere un’”agibilità parziale”, esclusivamente per l’unità immobiliare di nostro interesse, indipendentemente se riguardante edifici “regolari” od oggetto di “sanatoria edilizia”.

Certificato di agibilità: come ottenerlo

L’Agibilità è possibile richiederla ed ottenerla in maniera immediata, mediante la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (S.C.I.A.) di Agibilità a firma di tecnico abilitato che dopo aver acquisito e verificato i requisiti dell’u.i./edificio oggetto di interesse, provvederà ad asseverare l’Agibilità sotto la sua responsabilità sostituendosi alla P.A. ed il certificato sarà immediato, senza necessità di autorizzazioni da parte dell’ufficio comunale competente, che potrà comunque fare le verifiche del caso ed eventualmente annullare in maniera retroattiva tale asseverazione in caso di assenza dei requisiti o dichiarazioni mendaci.

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