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Il notaio rogante ha richiesto come condizione necessaria alla stipula il certificato di stato legittimo, cosa dobbiamo fare?”

Questo tipo di problematica ,sta cominciando ad essere sempre più frequente al giorno d’oggi.

In questi tempi cosi farraginosi dovuti ad una burocrazia sempre più lenta e intasata dalle continue richieste di documentazione di natura urbanistica.

Vorremmo far luce su questa possibile soluzione che in molte situazioni riesce a sbrogliare una compravendita immobiliare .

Abbiamo chiesto un parere , al nostro tecnico di fiducia il Geometra Alessandro Grupico , che in maniera semplice ed esaustiva ci può illuminare su questa particolare situazione.

Le novità del Decreto Semplificazioni

Buongiorno Alessandro potresti indicarci quando è stato introdotta questa norma ?

A.G. “È stato introdotto dalla L. 120/2020, il c.d. Decreto Semplificazioni, volto ad accelerare e semplificare le procedure edilizie verso la P.A., diminuendo gli adempimenti per cittadini ed imprese.

Si integra all’interno del Testo Unico dell’ Edilizia D.P.R. 380/01 all’art. 34/bis c.3 ove:

Le tolleranze esecutive di cui ai commi 1 e 2 realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero, con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.”

In poche parole si va ad indicare commi 1 e 2 sono delle violazioni edilizie realizzate in corso di edificazione o modificazione di un fabbricato/immobile, non eccedenti il 2% delle misure indicate nel titolo autorizzativo.

(es. distacco di ml 5,00 sono tollerati fino a 4,90, altezza interna prevista in ml. 3,00 tollerata fino a 3,06 ml, spostamento tramezzo interno da ml. 2,00 a ml. 2,04,…).

Quali sono le caratteristiche previste dal legislatore?

NON si ha difformità qualora si ricada in casistiche previste dalla legge stessa , oltre che non ci siano vincoli di tutela, di violazione della disciplina urbanistica ed edilizia senza pregiudicare l’agibilita dell’immobile.

Ragioniamo insieme: se non si ha difformità edilizia come nei casi esposti e quindi non è necessario depositare progetti autorizzativi in tal senso perché previsto dalla norma ai commi 1 e 2 dell’art. 34/bis.

Come far emergere tale situazione urbanistico-edilizia mediante una “presa d’atto”, che possa tra l’altro avere un valore formale, applicabile anche per regolamentare le compravendite, dove sappiamo sia necessaria la dichiarazione di parte venditrice sulla regolarità urbanistica?

Ecco che il legislatore ci viene in aiuto con l’introduzione del “certificato di stato legittimo”.

Certificato di stato legittimo

Come previsto dalla normativa vigente , per le garanzie e la stipula di un atto di compravendita, dovrà essere obbligatoriamente dichiarata la conformità catastale dalle parti, nonché la regolarità urbanistica da parte venditrice. In alternativa, entrambe le dichiarazioni potranno essere asseverate da tecnico abilitato .

Il certificato di stato legittimo, ideato sulla falsa riga di quanto già previsto per la dichiarazione di conformità catastale, non è un documento indispensabile alla stipula ma facoltativo ed integrativo alle obbligatorie dichiarazioni urbanistiche di parte venditrice.

Quest’ultima potrebbe non avere formazione adeguata in materia urbanistica e non possedere quindi gli strumenti e le conoscenze per fornire dichiarazioni concrete per garantire una stipula equilibrata tra le parti interessate.

Sono state fin troppe le stipule avvenute ancora oggi, basate sulla nebulosa dichiarazione urbanistica di parte venditrice “ante 67”, diabolico cavillo legislativo che paradossalmente consente la commerciabilità di un bene senza garantirne appieno la sua regolarità urbanistica nei confronti di parte acquirente ed in questo settore tutti i nodi vengono al pettine.

Difatti già svolgendo dei semplici accertamenti storici per presentare ad esempio una C.I.L.A. per la riqualificazione dell’immobile a seguito dell’ acquisto, ho riscontrato la parziale o totale infondatezza di tali dichiarazioni che hanno comportato ripercussioni economiche e legali importanti, anche dopo la stipula.

Quindi ben venga a nostro avviso il divulgarsi di questo documento tecnico, che potrà essere una garanzia assoluta nonché la spinta per velocizzare le trattative immobiliari, sia in fase di intermediazione che di stipula e che rinnovo essere facoltativo e non obbligatorio come spesso sento appuntare da clienti acquirenti che lo pongono come documento essenziale da produrre, propedeutico alla stipula notarile.

Per una maggiore garanzia e certezza dell’affare, la parte acquirente potrà tuttavia incaricare un tecnico di sua fiducia per redigere una relazione di conformità di parte, che potrà garantirlo e rassicurarlo sul buon acquisto che andrà a stipulare.

Ma cos’è questo certificato di stato legittimo che deve essere accertato da un tecnico abilitato?

Lo stato legittimo di un immobile è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto o legittimato la costruzione e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali (art. 9 bis, c. 1/bis DPR 380/01).

Nel caso di immobili vetusti, realizzati in un’epoca passata nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio per la sua edificazione, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto o da altri documenti probanti (es. le riprese fotografiche, gli estratti cartografici d’archivio, atti pubblici o privati di cui sia dimostrata la provenienza,..).

In questo caso, l’asseverazione sarà base di lavoro giuridicamente certa per accedere a detrazioni fiscali come il Superbonus 110%  non applicabili su immobili totalmente o parzialmente abusivi.

La “dichiarazione di  stato legittimo” verrà quindi asseverata dal tecnico incaricato che dopo aver eseguito tutte le verifiche amministrative ed i sopralluoghi del caso, accerterà la regolarità e conformità edilizio/urbanistica/vincolistica dell’immobile interessato, nonché l’assenza di abusi edilizi e potrà essere allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.

Con questa allegazione agli atti giuridici, la “dichiarazione di stato legittimo” oltre a tutelare le parti da controversie future, acquisirà una valenza pubblicistica importante, che diverrà base di analisi futura per attività tecniche, notarili ed immobiliari in genere.

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