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Piani di zona

Le aree P.E.E.P. (Programma per l’Edilizia Economica e Popolare) sono quelle aree riservate alla costruzione di case di tipo economico e popolare, anche conosciute come “piani di zona” o “piani 167” dalla legge che le ha introdotte, la n. 167/62 e successiva L. 865/71.

Affrancazione dalla legge 167

La norma prevedeva che i Comuni destinassero parte del loro territorio a queste aree che venivano vendute a prezzi “calmierati” o con agevolazioni sui contributi concessori ad Enti o costruttori, in diritto di superficie o di proprietà, per la costruzione di case popolari.

Gli immobili, realizzati mediante tali agevolazioni edilizie, erano tuttavia interessati da alcune limitazioni al loro utilizzo nel tempo, ove i principali erano:

  • i requisiti necessari per potere acquistare un alloggio;
  • dopo l’assegnazione, la successiva possibilità di locare o alienare, ma a canone e prezzo imposto, autorizzati dal comune.

La prima alienazione o la locazione poteva avvenire esclusivamente a favore di soggetti che avevano, al momento della stipula dell’atto, i requisiti per l’accesso all’edilizia PEEP e al prezzo o al canone non superiore a quello determinato secondo appositi criteri.

Il prezzo massimo di cessione dell’alloggio per le successive vendite, veniva determinato secondo il prezzo di cessione stabilito in “Convenzione” con il Comune.

Nel tempo l’interpretazione normativa generale di banche, notariato e Comuni, divenne che le unità immobiliari in zona 167, potessero essere alienate o locate quando fossero decorsi 5 anni dal rogito notarile di prima assegnazione.

Prezzi massimi di cessione

Sulla questione dei prezzi massimi di cessione sono intervenuti molteplici pareri ed interpretazioni fin dagli inizi del 2000, arrivando così alla sentenza del 16 settembre 2015, ove le Sezioni Unite della Corte di Cassazione confermavano che il vincolo del prezzo massimo di cessione dovesse essere rispettato anche per le cessioni dell’immobile successive alla prima vendita, con la eventuale conseguente nullità parziale del contratto e precisamente del requisito relativo al prezzo, con sostituzione del prezzo massimo di cessione a quello di libero mercato convenuto dalle parti.

In ottemperanza a tali orientamenti, il comune di Roma ha emanato la Delibera 40 del 6 Maggio 2016 e successiva Delibera di GC 13 del 5 Agosto 2016 sulla base delle quali venivano stabilite le modalità e gli adempimenti per procedere alle richieste di affrancazione e di trasformazione (piani di zona in diritto di superficie dove è possibile procedere anche “all’acquisto del terreno”, se previsto); le stesse sono state modificate ed integrate dalla Delibera CC n. 37 del 10/04/2018 volta a far chiarezza sulle modalità di calcolo e sulle procedure di stipula delle convenzioni.

Delibera A.C. n.116 del 2018

Ad oggi con l’entrata in vigore dell’attuale ed ultima Delibera A.C. n.116 del 2018, sono state apportate importanti modifiche alle precedenti, relativamente a:

  • nuove modalità di determinazione del corrispettivo dell’affrancazione e/o trasformazione
  • importo minimo da versare pari ad € 2.500,00 nel caso in cui il calcolo del corrispettivo dovesse risultare inferiore a tale soglia.
  • possibilità di rateizzazione dell’importo determinato, fermo restando che si potrà affrontare la stipula esclusivamente al pagamento dell’intero importo calcolato.
  • possibilità di chiedere i “ricalcoli” per le domande presentate dopo la pubblicazione della nuova delibera (solo nei casi in cui non sia ancora intervenuta la stipula della relativa Convenzione).
  • versamento di € 100,00 di diritti di istruttoria al momento della presentazione della domanda di affrancazione e/o trasformazione

Trattandosi di materia delicata e molto tecnica, consigliamo sempre di avvalersi di professionisti esperti del settore, in quanto la vendita o l’acquisto di immobili in zona 167 non è impossibile e non presenterà sorprese negative in futuro se verrà affrontata con diligenza e competenza.

Nel caso voleste approfondire con Noi l’argomento, possiamo proporvi l’opportunità di un incontro in sede con il nostro studio tecnico di fiducia che ha da subito seguito le dinamiche ed evoluzioni normative nonché le modalità di presentazione delle istanze di affrancazione e trasformazione, aiutando nel tempo molte persone a risolvere i loro problemi con le affrancazioni, per rivendere serenamente il loro immobile.

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