Quando si prende la decisione di affittare una casa, è essenziale conoscere le diverse tipologie di contratto di locazione disponibili e gli obblighi futuri derivanti dalla scelta effettuata. Inoltre, è importante che il contratto di affitto contenga determinate informazioni, indipendentemente dalla tipologia di contratto, di seguito troverete un breve elenco.

Noi della Maxi Home agenzia specializzata negli affitti con sede nel quartiere Flaminio vogliamo aiutarvi nel fare la scelta giusta anche in base alle vostre esigenze.

Quali informazioni devono esserci in un contratto di affitto?
Il contratto d’affitto deve contenere delle informazioni essenziali per essere stipulato.

1. nome dell’affittuario e del locatore e generalità;
2. data di inizio e durata del contratto;
3. identificazione del bene;
4. canone di locazione
5. spese condominiali da conguagliarsi ogni anno;
6. APE
7. modalità aggiornamento Istat

Le 5 tipologie di contratti di locazione più utilizzate nel residenziale .

1. Contratto ordinario a canone libero (4+4)

Il contratto d’affitto ha una durata minima di 4 anni, rinnovabili automaticamente per altri 4 anni. Se il locatore non invia una lettera di disdetta entro sei mesi prima della scadenza dei primi 4 anni, il contratto verrà rinnovato automaticamente.

Il conduttore, invece, ha il diritto di dare disdetta con un preavviso di 3 o 6 mesi a seconda degli accordi stabiliti.

Un contratto di affitto per essere regolare deve riportare dati e informazioni personali del proprietario di casa e dell’inquilino e le informazioni relative all’immobile, la data di inizio e di fine della locazione, l’importo, le modalità di pagamento del canone e la firma delle due parti

Generalmente si utilizza questo contratto ,quando non si hanno particolari esigenze abitative e si vuole ottenere una rendita che duri nel tempo .

2. Contratto transitorio.

Questa tipologia di contratto può avere una durata minima di 1 mese e una durata massima di 18 mesi. Trascorso il tempo indicato sul contratto transitorio la locazione si considererà conclusa senza bisogno di comunicazione ,è un contratto temporaneo regolamentato dall’articolo 5 della Legge n. 431/1998. .

Quali sono le caratteristiche del contratto transitorio ?

Per stipulare un contratto transitorio, è fondamentale soddisfare determinati requisiti. In particolare:

• Locatore e locatario devono essere privati cittadini, non impegnati in attività d’impresa.
• Il contratto deve essere destinato a uso esclusivamente abitativo e non turistico.
• La durata massima del contratto transitorio è di 18 mesi.
• È necessario specificare il motivo per cui si richiede la transitorietà del contratto (ad esempio, lavoro temporaneo), il locatario non può portare la residenza all’interno dell’immobile.

È fondamentale rispettare tali requisiti, poiché la mancata osservanza degli stessi comporta la conversione automatica del contratto transitorio in contratto ordinario.

Quali sono le esigenze che permettono di stipulare un contratto transitorio?

1. Esigenze del locatore.
La transitorietà della locazione è legittima quando il locatore ha necessità di adibire entro 18 mesi l’immobile ad abitazione propria, dei figli o dei genitori per motivi di
– trasferimento temporaneo della sede di lavoro;
– matrimonio;
– destinazione dell’immobile ad abitazione propria o di un suo familiare;
– rientro dall’estero;
– attesa di concessione edilizia o autorizzazione da parte del Comune per la ristrutturazione, demolizione dell’immobile o ampliamento con alloggio attiguo;
– attesa di vendita dell’immobile con preliminare già stipulato.

2. Esigenze del conduttore.
La transitorietà della locazione è legittima quando il conduttore palesa uno dei seguenti motivi:
– trasferimento temporaneo per ragioni lavorative;
– contratto di lavoro a tempo determinato, o di stage o master in comune diverso da quello di residenza;
– attesa di assegnazione di alloggio d’edilizia popolare o acquisto in cooperativa, o presso privati, di un alloggio che si rende disponibile entro 18 mesi, attestato con compresso;
– trasferimento temporaneo a Palermo per documentati motivi di salute o dei propri familiari;
– assistenza a parenti malati o bisognosi che abbiano la residenza in altra città;
– attesa di acquistare un immobile con preliminare già stipulato.

Questo tipo di contratto viene spesso utilizzato per progetti futuri che non sono ancora ben definiti, come una vendita programmata nel tempo o la possibilità di una casa per un figlio. Inoltre, può essere utilizzato per valutare l’affidabilità di un conduttore ed è un tipo di contratto che rientra nel Canone concordato .

3. Contratto di locazione convenzionato o a canone concordato(3+2)

Il termine “canone concordato” suscita spesso domande e perplessità. Questo tipo di contratto implica che il proprietario dell’immobile non ha la libertà di scegliere il prezzo dell’affitto, ma deve stabilirlo all’interno di un range specifico previsto dall’accordo territoriale del Comune di riferimento.

A livello nazionale, viene stabilita una convenzione quadro per definire i criteri generali per la determinazione dei canoni di locazione, creando aree omogenee. Vengono stabiliti valori minimi e massimi per il canone, mentre le parti determinano il valore specifico all’interno di questi limiti.

Il calcolo del canone concordato, che prende in considerazione la superficie dell’immobile e gli accessori presenti (ad esempio, balcone o ascensore), deve essere confermato da una delle associazioni rappresentative del settore.

I contratti di affitto a canone concordato sono una forma di locazione molto utilizzata al giorno d’oggi perché permette agevolazioni fiscali per inquilini e proprietari che rispettano determinati requisiti. Le parti possono scegliere contratti standard, basati su accordi negoziati tra organizzazioni di proprietari e inquilini.

4. Contratto transitorio per studenti.

Questa tipologia di contratto può essere stipulato solo nei comuni sede di università o di sedi universitarie distaccate.

Lo studente deve seguire un corso di laurea in un comune diverso da quello di residenza (studente fuorisede).

Di solito ha una durata dai 6 ai 36 mesi, e il deposito cauzionale da versare mai superiore alle 3 mensilità.

Succede spesso che il locatore invece di applicare un canone calmierato secondo gli accordi territoriali applica un canone di mercato, in quel caso il contratto sarà nullo e lo studente potrà rivolgersi all’avvocato per ottenere le somme di denaro versate in eccesso. Anche per questo tipo di contratto sono previste agevolazioni fiscali per il locatore.

5. Contratto di comodato d’uso.

Un viaggio nella storia del Comodato d’Uso Gratuito. Il Comodato d’Uso Gratuito è un contratto che permette al proprietario di un bene di concedere al beneficiario il diritto di utilizzare tale bene per un periodo determinato, senza richiedere alcun compenso finanziario. Questo contratto è caratterizzato da alcune peculiarità:

• Mancanza di compensazione finanziaria: Il Comodato d’Uso Gratuito prevede l’assenza di un pagamento diretto da parte del beneficiario al proprietario. A differenza di altri tipi di contratti di locazione o affitto, in cui è comune pagare un canone mensile o annuale, il Comodato d’Uso Gratuito non prevede alcuna transazione monetaria.
• Scopo limitato: Solitamente, il Comodato d’Uso Gratuito ha uno scopo specifico e limitato nel tempo. Ad esempio, il contratto potrebbe essere finalizzato al prestito di una residenza durante le vacanze estive o all’utilizzo di uno spazio per un progetto specifico.
• Fiducia e buona fede: Il Comodato d’Uso Gratuito si basa su un elevato grado di fiducia tra le parti coinvolte. Il proprietario si affida al fatto che il beneficiario utilizzerà la proprietà in modo responsabile e la restituirà nelle stesse condizioni in cui l’ha ricevuta.
• Obbligo di restituzione: Alla fine del periodo stabilito nel contratto, il beneficiario è tenuto a restituire la proprietà al proprietario. La restituzione deve avvenire nelle stesse condizioni in cui il bene è stato consegnato, escludendo l’usura normale.

In caso di comodato d’uso gratuito tra parenti di primo grado (genitori – figli), l’imposta municipale unica (IMU) viene pagata dal proprietario dell’immobile, poiché l’IMU è un’imposta di proprietà. Tuttavia, a condizione che l’immobile non faccia parte delle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (immobili di lusso), che il contratto di locazione in comodato d’uso gratuito sia regolarmente registrato, che il comodante non abbia altri immobili in Italia oltre quello in cui vive e quello dato in comodato, e che il comodante abbia residenza e dimora nello stesso comune dell’immobile concesso in comodato, è previsto uno sconto del 50% sulla tassazione IMU dell’immobile in questione.

E se si vuole affittare una casa per brevi periodi?

Ecco che si parla di Affitti Brevi, ma come viene stipulato il contratto per un affitto breve, che può essere anche di pochi giorni o settimane?

Il termine affitto breve identifica alcune formule di locazione che hanno in comune tra loro una durata inferiore rispetto all’affitto tradizionale

In questo caso viene stipulato il Contratto Turistico, che si differenzia dal contratto transitoria per:

• durata (da 1 a 30 giorni)
• scrittura privata (non va registrato all’agenzia delle entrate e certificato con marca da bollo come accade per il contratto transitorio).

Questa tipologia di alloggio sta diventando sempre più diffusa e popolare tra coloro che possiedono una seconda casa . È noto che il turismo ha un forte impatto non solo sulle città d’arte, ma grazie alla bellezza infinita del nostro paese ,in tutto il territorio nazionale e specialmente dopo l’esperienza negativa della pandemia, sembra esserci una nuova linfa che porta le persone a viaggiare per non rimanere più fermi e questo aumenta le opportunità di possibili guadagni , naturalmente sempre rispettando i regolamenti edilizi e comunali .

Le differenze di Tassazione dei Contratti di affitto ,ordinaria e cedolare secca a confronto

Una volta che si decide di affittare un immobile è necessario scegliere se optare per la tassazione ordinaria o per la cedolare secca.
Ma quali sono le differenze sostanziali ?

Per i contribuenti che preferiscono scegliere la tassazione ordinaria (o per quanti non hanno la possibilità di optare per la cedolare secca) la registrazione di un contratto di locazione comporta il pagamento di:

• Imposta di registro pari al 2% del canone annuo (tale importo andrà quindi moltiplicato per il numero di annualità previste e si potrà pagare annualmente o tutto insieme all’inizio);
• Imposta di bollo pari a 16 euro ogni 4 facciate del contratto (o comunque ogni 100 righe).
• Irpef (per redditi fino a 75.000€ aliquota del 23%, per redditi superiori aliquota marginale del 43%)

La cedolare secca è un’unica tassa con tassazione pari a:

• 21% del canone annuo qualora il contratto di affitto sia a canone libero
• 10% se è a canone concordato
• Canone bloccato per l’intero periodo della cedolare secca
• niente tassa di registro

Potrebbe apparire sorprendente, ma in determinate circostanze, affittare un immobile può risultare più complesso rispetto alla compravendita di una casa. Ciò è dovuto al fatto che, oltre alla componente economica, entra in gioco la relazione tra proprietario e inquilino. In qualità di professionisti del settore immobiliare, abbiamo acquisito una conoscenza approfondita delle dinamiche della locazione e delle problematiche più comuni che possono insorgere sia per il proprietario che per l’inquilino.

Pertanto il nostro consiglio è quello di affidarsi ad un professionista serio e trasparente che vi sappia guidare nella scelte migliori aiutandovi a trovare l’inquilino ideale alle vostre esigenze .

La nostra agenzia vanta oltre 20 anni di esperienza sul campo, grazie alle maturate attività dei soci che hanno unito le forze e le migliori sinergie, per aiutare le persone a risolvere finalmente le loro esigenze con le Case.

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